«Свежее» наследство: вся правда и вымысел
Существует множество мифов о покупке унаследованных квартир. Кто-то говорит, что следует выждать как минимум год после смерти наследодателя, кто-то настаивает на трёх или даже пяти годах «выдержки». Откуда взялись эти цифры? Разбираемся в мифах и правде вокруг «свежего» наследства.
Продать унаследованную квартиру можно не раньше 6 месяцев после смерти наследодателя
Это правда
Наследство можно получить по закону (в порядке очереди, в зависимости от родственной близости к умершему) или по завещанию — в нём наследодатель может указать кого угодно — хоть друзей, хоть соседей.
И в том и в другом случае нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство через 6 месяцев после смерти наследодателя. Обычно в эти полгода наследники решают все проблемы между собой, в том числе через суд. Пока на руках у них нет свидетельства о праве на наследство и их право собственности не зарегистрировано в Росреестре, продавать им просто нечего.
Поэтому самый ранний срок продажи унаследованной квартиры — через 6 месяцев со дня смерти наследодателя (если покупателей стали искать раньше, а бумаги оформили практически молниеносно).
Я могу не узнать обо всех наследниках
Это правда
Если вы собираетесь купить квартиру, которая была получена в наследство, нужно уточнить много деталей и запросить дополнительные документы. Если жильё досталось наследникам по завещанию, попросите его показать. Если в документе фигурирует только имя продавца — прекрасно. Если вы видите новые для себя ФИО, попросите нотариально заверенные отказы от наследства. Не стоит верить рассказам «Потерял связь с братом», «В договоре купли-продажи возьму на себя риски», всё это чревато для вас как минимум походами в суд и потрёпанными нервами. Также стоит уточнить, были ли у умершего несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, родители или иждивенцы — эти люди могут получить свою долю даже в обход завещания.
Если квартира наследовалась по закону (то есть завещания не было), запросите данные о семье умершего. Конечно, в этом случае о брате или старенькой маме умершего и вовсе могут умолчать. Как и о завещании, которое, возможно, всё-таки было, но о нём предпочли «забыть», чтобы получить квартиру, не уведомляя о смерти других наследников. А они могут объявится в любой момент. В маленьких городах узнать о «сыне от первого брака», как правило, не составляет труда, а вот проверить данные о родственниках совершенно незнакомого человека самостоятельно очень сложно (иногда этим занимаются риелторы, у которых есть связи в ЗАГСах или «органах», однако такие проверки, хоть зачастую и эффективны, но незаконны).
Именно поэтому многие не хотят связываться со «свежим» наследством. Ведь чем дольше наследник распоряжается квартирой, тем меньше шансы, что объявятся другие претенденты.
Объявятся пропавшие наследники, и всё «переиграют»
Маловероятно (если другие наследники всё сделали правильно)
Пропасть в современном мире довольно сложно. Но если это произошло, то другие наследники (или наследники следующей очереди, если наследование происходит по закону, а не по завещанию) могут через год после «потери» одного из них через суд объявить пропавшего безвестно отсутствующим. А через 5 лет — умершим.
Если человек, который мог претендовать на интересующую вас квартиру, признан умершим, шансы, что он объявится и начнет претендовать на наследство, минимальны. И даже в этом случае высока вероятность, что суд встанет на вашу сторону как добросовестного приобретателя. А «воскресшему» придётся приложить немало усилий, чтобы объяснить свое отсутствие, быстро социализироваться в мире живых и начать защищать свои интересы в суде.
Возможно, миф о том, что унаследованные квартиры можно покупать только через 5 лет после смерти наследодателя, появился именно поэтому.
Это может быть не последнее завещание. Вдруг есть более позднее?
Это неправда
Все завещания заверяются нотариусом и вносятся в единую базу (доступ к которой есть только у других нотариусов). Когда наследники придут для оформления наследства, нотариус проверит, является ли его завещание последним по дате. Если в базе обнаружатся данные о более позднем завещании, то наследование будет проводиться по нему.
Вступившее в силу завещание может быть признано недействительным
Это правда, но для этого должны быть очень серьёзные основания
У наследников есть 6 месяцев, чтобы принять наследство. Как правило, этого достаточно, чтобы мирно получить свои доли или оспорить завещание, переругаться всей семьей и сходить в суд.
Чтобы уже вступившее в силу завещание было признано недействительным, нужны очень серьёзные основания. Например, у кого-то из появились доказательства, что его подписал недееспособный человек, страдающий психическим расстройством, или человека заставили сделать это угрозами или обманом. Чем больше времени проходит со смерти человека, тем сложнее задним числом доказать, что в момент написания завещания с ним было что-то не так. По закону, если завещание было подписано недееспособным человеком, у наследников есть 3 года, чтобы оспорить его через суд, если наследодателя обманом заставили написать завещание — год.
Оспорить наследство через суд можно только в течение трёх лет.
Неправда
Срок, в течение которого можно подать в суд и оспорить наследство, отсчитывается не всегда с момента оформления наследства. Он считается с момента, когда наследник узнал или должен был узнать, что его права нарушены — что он может получить наследство, но по какой-то причине не получил его. Например, сестра эмигрировала в другую страну, потеряла связь семьей и только через несколько лет узнала о смерти родителей, наследство которых уже оформил на себя её брат. В этом случае женщина может быть признана недостойной наследницей (если она не участвовала в жизни пожилых родителей, и о них заботился её брат) и лишена прав на квартиру. Но и шанс получить свою долю у неё совсем не призрачный.
К тому же оспаривать наследование могут не только наследники, но и другие люди, которые посчитали, что их права нарушены. А узнать об этом они могут гораздо позже, чем вы думаете, и это может быть не связано с датой открытия и оформления наследства. Например, человек узнал, что наследодатель 7 лет назад завещал ему квартиру, а её уже поделили наследники по закону и успели продать.
Так что фактически о своих правах на квартиру кто-то может заявить и через 5, и через 10 лет. Но ему придётся доказывать, что он не знал о наследстве и что его права были нарушены.
Наследники должны заявить о своих правах в течение 6 месяцев после смерти наследодателя
Неправда
Этот срок, как и срок оспаривания наследства, может быть восстановлен по решению суда. Если наследник, несправедливо лишенный квартиры, во время открытия наследства жил в недоступном для связи месте, тяжело болел годами или почему-то еще не мог узнать о нарушении своих прав, то он может потребовать восстановить срок исковой давности (так же, как и срок для принятия наследства, в зависимости от обстоятельств).
Лучше вообще не покупать квартиру, полученную по наследству!
Это неправда
Во-первых, подавляющее большинство людей вполне честно и прозрачно наследуют имущество. Во-вторых, срок исковой давности в любом случае не может превышать 10 лет с момента нарушения права. Это значит, что если с даты оформления наследства прошло 10 лет, то можно быть совершенно спокойным — это уже никто не оспорит.
Заключение
Новые собственники унаследованных квартир часто вынуждены продавать их чуть дешевле рынка, так как покупателей отпугивают «свежие» документы и возможные проблемы. Поэтому для некоторых — это прекрасная возможность купить квартиру чуть дешевле.
Но никогда нельзя соглашаться на занижение цены в договоре (так как с продажи квартиры наследники должны будут заплатить налоги, а им этого часто совсем не хочется). Даже если цену обещают сделать ещё ниже, стойте на своём — цена должна быть полностью указана в договоре. Если что-то пойдёт не так, у вас будет больше шансов отстоять свои интересы.
